克而瑞地产研究数据显示,2019年上半年,房企的开发投资热情持续高涨。1-5月,全国房地产开发投资额为46075亿元,连续5个月保持两位数高增长;5月单月开发投资额达11858亿元,环比大涨13.87%。
土地拍卖成交额方面,2019年上半年,土地市场成交量缩价涨,溢价率也在优质地块集中出让的带动下环比上涨了5个百分点,市场较去年下半年明显回暖。其中,一二线城市供地力度明显较去年同期明显加强,成交量同比分别上涨了20%和9%。
此后,各地政府多措并举,在一季度“小阳春”过后政策加码地产降温。对此,中原地产首席分析师张大伟认为,针对当前政府频繁出台诸如“借新还旧”、规范房产信托、调控房贷甚至收紧公积金贷款政策的各项措施,“与其说是全面收紧,更准确可以总结为 ‘稳定而非打压’”。
“当前政策主要以‘稳’字当头,不论是收紧房企外债还是此前的信托预警,其实只是针对此前企业井喷式融资的状态发布的正常调控手段,而不是 ‘一刀切’地全面收缩”,张大伟说,此前拿地王抬头,信托过热,新规出台只是让市场维持一定温度,避免过于混乱而已,“对于当前的楼市要求是,增量不要超过上半年就好,所以,整个社会资金量尚且比较宽松”。
调整购房贷款利率和收缩公积金贷款都不是常规性动作,目前信贷利率总体呈现基本稳定态势,“其实每年6月下半旬和12月整月,因为涉及银行盘整,这段时间信贷利率小幅上涨是正常惯例”。
而公积金贷款政策调整从全国楼市来看,本身利用比例不高,所以公积金政策面调整不会对全国楼市产生太大震荡,“毕竟,当前国内楼市融资主要还是依托开发贷、国内信贷和销售额”。
回观近期楼市,张大伟强调,不能过分强调短期内国家发布的调控政策,调节楼市本身不存在硬性规律可循,楼市过热,政策就会倾向于 “谨慎释放”而非全面收紧,“比如目前,西安、苏州各地楼市又出现轻微松绑,这是个不断平衡的过程而已”。
此外,北京市社科院市情调查研究中心副主任陆小成补充道,如今在“房住不炒”的政策导向下,除了通过上述手段调节楼市平衡发展外,还应在大型城市产业密集区附近加大公租房供给,完善教育、医疗、交通等配套设施,以避免职住分离等“大城市病”和过度炒房。
同时,应发展更多新技术、新能源、绿色低碳产业,使经济发展不过度依赖土地财政或传统高污染企业,这才是经济高质量发展健康的根本出路。
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