土地增值税纳税人是指，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人。目前个人住宅（不包括商住用房）转让暂免交土地增值税，但企业尤其是房地产开发企业转让房地产都需要交税。
在征求意见稿中有四点重大变化值得关注，分别是：
1、增加了集体房地产被纳入土地增值税征收范围；
2、由国务院来确定收入和抵扣项目的范围和标准；
3、授权省级人民政府根据当地房地产实际情况，决定对某些情形减征或者免征土地增值税；
4、房地产企业的缴税清算方式从“可清算”变更成“应清算”。
20多年来，我国土地增值税收入规模不断扩大，房地产开发企业贡献了主要税收。根据财政部数据，土地增值税2018年收入达到5642亿元，同比增长14.9%。今年上半年，土地增值税为3565亿元，同比增长10.3%。其中，中国恒大2018年应交土地增值税约521亿元；碧桂园2018年年报显示，当期土地增值税约为139亿元；万科2018年土地增值税约为196亿元。
值得注意的是，随着新法将原可清算条件变为应清算条件后，房企利用无息应交税费的时间大幅缩短，对于房地产企业的销售压力将进一步上升。而对于个人来说，目前个人住宅（不包括商住用房）转让暂免交土地增值税，未来普通住宅的税收在个人保有环节。
“土地增值税”二十二条征求意见稿来看看新旧对比
此次征求意见稿共有二十二条，对纳税范围、税率、免征范围、抵扣范围等一系列都有明确的规定。
征求意见稿提出，转移房地产，是指转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物和出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物，或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股。
《征求意见稿》明确计算增值额时准予扣除的项目为：
（一）取得土地使用权所支付的金额；
（二）开发土地的成本、费用；
（三）新建房及配套设施的成本、费用或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转移房地产有关的税金；（五）国务院规定的其他扣除项目。
现将新旧税法例征求意见稿的主要差异列示如下：
威力巨大！来看看土地增值税的超率累进税率
在税率方面，《征求意见稿》明确土地增值税仍实行四级超率累进税率，并以转移房地产所取得的增值额为计税依据。
历史上看，土地增值税发酵在1993年。当时在海南、北海、惠州等地，房地产泡沫非常厉害，引起了中央政府的警惕。1993年12月，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》公布，并从1994年1月1日开始实施。
土地增值税实行四级超率累进税率：
土地增值税法中的扣除项目可以理解为“买入成本”，增值额可理解为“卖出利润”：
利润低于50%的部分，交税30%；
利润超过50%-100%的部分，交税40%；
利润超过100%-200%的部分，交税50%；
利润超过200%的部分，交税60%。
由于房产包含土地和建筑两部分，房产升值后的利润应该有一部分归属为“建筑”，不能全算作土地增值。那么，建筑增值应该占利润的多大比例呢？1994年的暂行条例实施细则给出的“速算扣除系数”是这样的：
当利润（增值额）低于50%时，交税30%。
当利润（增值额）在50%-100%时，利润的40%减去成本（扣除项目金额）的5%即为税额。
当利润在100%-200%时，利润（增值额）的50%减去成本（扣除项目金额）的15%即为税额。
当利润超过200%时，利润的50%扣除成本（扣除项目金额）的35%即为税额。
由此可见，这个条例把利润（增值额）的大部分视为土地增值，房产成本（扣除项目）增值占比很小。
显然，言外之意很明显，房地产的利润主要是因为国有土地升值了，而房屋建筑的房子本身升值并不多。
根据财政部公布的2019年1-6月财政收入数据显示，土地和房地产相关税收中，契税3184亿元，同比增长7.1%；土地增值税3565亿元，同比增长10.3%；房产税1477亿元，同比下降0.5%；耕地占用税824亿元，同比增长2.8%；城镇土地使用税1133亿元，同比下降13.4%。
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