近日，中国财税法学研究会顾问、全国人大常委会预算工委法案室原主任俞光远建议，“将原来涉及房地产税所有的有关税种，如土地增值税、房产税、城镇土地使用税、耕地占用税等税种及其有关税费全部精简合并为统一的房地产税一个税种，其他税种及其税费一律取消。简并税种有利于简化税制，避免重复征税，提高税收征管效率。”
前些年，围绕向居民自住房征收房产税还是物业税争执不下的时候，中央提出征收房地产税，当时有专家即解释说，房地产税是对目前涉及房产、地产的税收的大整合，那些零碎征收、重复征收的涉房涉地的税收以及一些合理收费，将会被整合到统一的房地产税中，房地产税不会增加太多的税负。这种说法当然有相当的安抚人心的作用，不过在整合简并中还是有很多需要解决的实际问题。
目前，直接针对住房和土地的税收，主要有如土地增值税、房产税、城镇土地使用税、耕地占用税等税种，另外还有契税、印花税等。除了这些税之外，还有体量最大的土地出让金以及其他众多的收费。去年，全国土地和房地产相关税收中，土地增值税5642亿元，房产税2889亿元，城镇土地使用税2388亿元，耕地占用税1319亿元，四项税收总共12238亿元。而2018年全国卖地收入超6.5万亿元。
这些税费中，土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税以及土地出让金主要在房地产开发企业中征收，房产税则在持有环节由经营性房产承担。目前普通居民住房暂免征收房产税、土地增值税和土地使用税。如果将土地增值税、房产税、城镇土地使用税和耕地占用税整合成一种新的房地产税而不增加税负，那么，一年的税收大概也要1.2万亿元左右。但这是在对居民住房免征房产税、土地增值税和土地使用税的前提下的数字。正在拟议中的房地产税的核心问题是要向居民住房征收，那么，自住住房的居民一定不再免税，所以，这几个小税种整合转化而来的房地产税税负可能会有相当的提高。但这还没有把土地出让金考虑进去。如果再加上土地出让金，那么，房地产税一年的规模可能达到7.7万亿元，一跃而成为中国第一大税，远远超过增值税，不论城乡每年人均税负至少在0.5万元以上。这是完全不可负担的。可以想象，“简并税种”显然无法将土地出让金整合进去。所以，即使征收房地产税，也几乎不能指望它能取代土地出让金。最大的可能性是，土地出让金和房地产税同时并存，各自发展。
土地增值税或许无法整合到房地产税中。目前土地增值税在房地产企业中征收，在房地产的几个税种中，它是收入最多，对房企压力较大的一个税种。目前，国家立法规划是制定《土地增值税法》，针对土地增值税的立法正在征求意见之中。这意味着土地增值税必然是一个单独存在的税种。原因可能是，一是这是一个有巨大潜力，可能带来可观收入的税种，国家舍不得把它整合到房地产税中，影响收入。二是国家通过这种手段分享土地增值部分的利益，不让土地增值利益被房主等独享。三是作为增值税的一种，它在交易环节征收比较方便。四是土地增值税在持有环节征收确有困难。目前拟议中的房地产税是持有环节的税种，如果房主不出售住房，该住房的土地增值情况很难测算评估，税基不能确定。所以，土地增值税这个收入较高的税种，可能会单独存在而不被整合到房地产税中。
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